Portfolioanalyse und Dekarbonisierungsstrategie

GRI 2-4, 3-3

Als Ziel dieser Analyse galt es zu bestimmen, wo die einzelnen Entwicklungsprojekte und das gesamte Portfolio in Bezug auf die Kennwerte Nicht-erneuerbare Primärenergie und Treibhausgasemissionen liegen und welche Massnahmen im weiteren Verlauf der Projektentwicklung und für zukünftige Projekte getroffen werden müssen, um eine schrittmässige Dekarbonisierung des Portfolios anzustreben.

SIA 2040 deckt die drei Bereiche Erstellung, Betrieb und Mobilität, und den gesamten Lebensweg einer Immobilie über die Herstellung, die Nutzung, allfällige Ersatzinvestitionen im Betrieb sowie das Lebensende ab. Um die Anforderungen des SIA-Effizienzpfad Energie zu erfüllen, müssen zwei Werte eingehalten werden: Der Zielwert (über alle drei Teilbereiche) und die Zusatzanforderung (nur für Herstellung und Betrieb). Darüber hinaus gibt es Richtwerte innerhalb der drei Bereiche, um mögliche Defizite in den jeweiligen Bereichen zu erkennen. Zielwert, Zusatzanforderung und Richtwerte sind auf die Gebäudekategorien Wohnen, Verwaltung, Schule, Fachgeschäft, Lebensmittelgeschäft und Restaurant angepasst.

In der untenstehenden Abbildung sind sämtliche Entwicklungsprojekte von Ina Invest mit ihren aktuellen Projektwerten in den Bereichen Erstellung und Betrieb dargestellt. Das Portfolio besteht aus 21 Gebäuden: 17 Wohngebäude, 3 Bürogebäude und 1 Hotel. Mit einer Ausnahme sind alle Gebäude Neubauten. Zur Vergleichbarkeit mit den Vorgaben von SNBS wurde der Bereich Mobilität separat abgebildet (siehe Abbildung 2). Als senkrechter gelber Balken ist jeweils die Zusatzanforderung der SIA 2040 eingezeichnet, als weisser Balken die Anforderung für die SNBS Zertifizierung zur Erreichung einer genügenden Note von mindestens 4 Punkten. Zu sehen ist, dass die Mehrheit der Projekte die ambitionierte Zusatzanforderung der SIA 2040 nicht erreicht, die Mindestanforderung der SNBS Zertifizierung allerdings mit Ausnahme zweier Projekte erfüllt wird. Der CO2-Fussabdruck des gesamten Portfolios für Erstellung und Betrieb liegt bei 14.3 kg CO2-eq./m2·a, also rund 15% höher als die Zusatzanforderung des SIA Effizienzpfad Energie. In der Absicht den CO2-Fussabdruck zu senken, wurden für die Weiterentwicklung der einzelnen Projekte Optimierungsempfehlungen definiert.

Projektwerte für Bau & Betrieb (inkl. Schwellenwert SNBS)

Die Emissionen im Bereich der Mobilität werden weitgehend durch die Wahl des Standorts bestimmt. Ein guter Standort ist also massgebend dafür, ob der Richtwert eines Projekts erreicht werden kann. 11 von 20 Projekten erfüllen den SIA Richtwert für den Bereich Mobilität. 8 dieser 11 Projekte befinden sich in einem so genannten Kernstädten Die restlichen 3 Projekte befinden sich in Agglomerationen, können den Richtwert aber trotzdem erfüllen. Von den 9 Projekten, die den Richtwert aus SIA 2040 nicht einhalten, befinden sich 8 Projekte in Agglomerationsgemeinden. Für die Erreichung einer genü-genden Note von mind. 4 Punkten für die SNBS-Zertifizierung ist eine maximale Abweichung von 20% vom SIA-Richtwert möglich. 14 der 20 Projekte erreichen diese Anforderung.

Projekt- und Richtwerte Mobilität (inkl. Schwellenwert SNBS)

Ein Blick auf die portfolioübergreifenden Durchschnittswerte für die Bereiche Erstellung und Betrieb zeigt auf, dass Ina Invest im Vergleich zu Benchmarks in der Schweiz und Europa eine sehr gute Ausgangslage hat.  Im Bereich Betrieb liegen die durchschnittlichen Treibhausgasemissionen bei 3.8 kg CO2-eq./m2·a. Damit liegt Ina Invest beispielsweise deutlich unter dem von CRREM abgeleiteten Dekarbonisierungspfad für Schweiz Mehrfamilienhäuser. Im Bereich Erstellung liegt das Portfolio bei durchschnittlichen 10.5 kg CO2-eq./m2·a.

Entwicklungsportfolio: Treibhausgasemissionen im Betrieb

Entwicklungsportfolio: Treibhausgasemissionen der Erstellung

Langfristig strebt Ina Invest eine vollständige Dekarbonisierung des Portfolios (netto-null) an und möchte in der Erreichung des 1.5 Grad Ziels des Pariser Klimaabkommens eine wegweisende Rolle einnehmen. Ende 2022 wurde in Zusammenarbeit mit Nachhaltigkeitsexperten, Entwicklern, Asset Managern sowie der Geschäftsleistung und dem Verwaltungsrat von Ina Invest eine ambitionierte Dekarbonisierungsstrategie definiert. Diese unterscheidet zwischen Neu- und Bestandsbauten und zwischen Betriebs- und Erstellungsemissionen. Für Neubauten wird netto-null im Bereich Betriebsemissionen bis 2030 angestrebt, für Bestandsbauten bis 2050. Erstellungsemissionen aus der Materialisierung werden bei Neubauprojekten bis 2040 sukzessive auf netto-null reduziert. Gemäss Dekarbonisierungspfad in der untenstehenden Abbildung erhalten Projekte bei Start der SIA Phase 2 ein «Carbon Budget», das es in der weiteren Entwicklung, Ausführung und im Betrieb einzuhalten gilt. Dieser Prozess wird durch entsprechendes Monitoring begleitet, damit Optimierungsmassnahmen frühzeitig erkannt und aktiviert werden können. Insbesondere im Bereich der Erstellungsemissionen ist sich Ina Invest der künftigen Herausforderungen bezüglich Design, Material- und Systemwahl nicht zuletzt auch in Anbetracht wirtschaftlicher Überlegungen bewusst. Angesichts der sich zuspitzenden Klimakrise möchte sich Ina Invest diesen Herausforderungen stellen und proaktiv an einem vollständig dekarbonisierten Immobilienbestand durch die Integration innovativer Ansätze beitragen.